物业的早期介入
物业的早期介入
   物业管理的早期介入是指物业管理公司在接管物业之前就参与物业的规划、设计、建设的全过程,从物业管理的角度提出意见和建议,使建成后的物业能够满足业主或使用人的要求。
   以我工作过的某小区为例,其除了结构安全由相关权威部门验收合格外,其使用功能、施工质量、设计质量、节能效果等简直可以用惨不忍睹来形容,加上没有物管公司的早期介入,交接时施工方没有施工现场记录(特别是隐蔽工程施工记录),甚至连部分竣工图纸都没有。
   现列举部分设计、施工缺陷如下:
   强电系统:

   1、配电房与水泵房仅一墙之隔,导致配电房内湿度严重超标,配电柜内部分元件锈蚀,存在安全隐患。且由于湿气太重,无论负荷轻重两台变压器都必须同时投入运行,以保证变压器绝缘不会因为受潮而受到影响,但是以这种方式运行将会产生不必要的空载损耗达17000度/年。

   2、电容补偿柜补偿电容的设计容量偏大,补偿电容投入之后(由于两台变压器同时运行使负荷分流)就会补偿过量,导致补偿电容频繁地切换,不但影响供电质量,而且还造成了切换接触器的大量烧毁。

   3、变压器屏蔽室与低压配电柜间距太小,导致屏蔽室内变压器高压侧的门不能打开,当负荷变动时无法及时调整变压器的输出电压,更不便于维护检修。

   4、非居、动力回路混淆,甚至于楼道照明没有单独的表具计量,不能真实反映公共区域的能耗情况。

   5、低压电缆接头制作粗糙,未作有效的密封处理,湿气容易进入造成水树老化,降低电缆的寿命。

   6、配电房内的排污井设置在变压器旁边,增加了变压器的湿度。

   7、低压配电房出线电缆未进桥架且过于集中,既影响美观又不便于散热。

   8、楼层照明配电因设计原因导致线路过长,造成了不必要的材料浪费且增加了线路损耗。

   9、住户用电度表为复费表(没有申请到一户一表应该用直读表),既造成资源浪费又给工程部人员每月的电表数据抄录带来不便。

   10、住户配电箱内的空气开关普遍存在质量问题,即使不使用也会无端跳闸。

   11、屋顶正压送风机的控制箱安装在室外,且无妥善的防护蔽措施,容易造成设备故障。

      12、发电机房与配电值班室位置太远,不方便操作。并且发电机房消防灭火装置(价值几万元)的手启动按钮在室外,容易误启动造成损失。

   13、消防双电源回路的的切换开关在用电设备的终端,且双回路的电缆都是走的同一桥架,设计时没有考虑双回路的作用是什么,若发生火灾是同一桥架内的电缆会一起被烧毁。个人认为要么将双回路电缆从不同的方向、不同的桥架到达目的地,保证回路安全;要么就将双电源切换开关设计在配电房内,用一根电缆到达目的地,以降低成本(应该可以节约几十万的电缆材料及人工费用)。

   其它如照明系统、给排水系统、电梯系统、小区智能系统、消防系统、公共设施及共用部位、防水工程等各种缺陷暂不一一列举。和强电系统一样,如果物管公司能够提前介入绝大部分缺陷是可以被扼杀在摇篮之中的,但是现在却已经无法弥补了。。。

   

   有经验的物业管理人员参与物业的早期介入,能够将自己后期物业管理过程中发现的细节问题及设计缺陷类比到正在规划的物业项目中去,防范于未然。同时,物业管理人员的早期介入能够较早地了解和熟悉物业的情况,特别是隐蔽工程的施工及整改事宜等,可以用日志等方式记录下来日后可作借鉴。

   早期介入还可以根据物业的具体情况,初步拟定管理方案,预计人员配置情况,培训方案等,以及物业所必须的标示、档案、记录等的具体数量。特别是从业人员的培训方案一定要详细,培训时不能搞形式主义。

   例如:我曾经工作过的物管公司就存在人员培训不足造成工作效率低下的现象,由于人员结构过于紧凑,在物业接管后从员工到管理人员的时间都被极度压缩,管理人员没有过多的精力再去准备繁琐的培训纲领,所以员工几乎都没有得到有效的培训,不知道自己在本职工作中处理各类事情的流程,一有点小问题就上报领导,既增加了领导的负担,延长了处理事情的周起,大大降低了工作效率。

   如果早期介入时准备好培训纲领,在物业接管前进行针对性的培训,提高员工的职业技能,有了这个铺垫,就能保质保量地为业主提供服务。即使有人员流动现象,当新员工进入团队的时候,由大部分经过严格培训的老员工带动新员工,能够让他们很快熟悉流程进入角色,达到事半功倍的效果,提高工作效率。

文章来源于“物业交流”的新浪博客

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