江苏省物业管理条例

江苏省物业管理条例

江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于20001224日通过根据20031025日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改《江苏省物业管理条例》的决定修正

第一章 总 则

    第一条 为了规范物业管理行为维护当事人的合法权益根据有关法律、行政法规的规定结合本省实际情况制定本条例。

    第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

    新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区应当实行物业管理。

    配套设施不全的原有住宅区由当地人民政府组织整治逐步创造条件实行物业管理。

    配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业推行物业管理。

    第三条 省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。

    市、县市、区建设房产行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门其具体职责由同级人民政府确定。

    县级以上地方人民政府的其他有关部门应当依照各自的职责分工共同做好有关管理工作。

    第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制提高物业管理水平。

    物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章业主自治管理

    第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

    业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示有书面意见的应代为转交。

    业主大会可以决定成立业主代表大会根据业主大会的授权履行相关职责。

    第六条 业主享有下列职权

     (参加业主大会对有关业主利益的重大事项进行表决

    (业主委员会的选举权和被选举权

    (监督业主委员会的工作

    (选择物业管理企业

    (与物业管理费用相符的服务

    (监督物业管理企业的管理服务活动

    (法律、法规规定的其他职权。

    业主承担下列义务

    (遵守物业管理的法律、法规和规章

   遵守业主公约

    (遵守业主大会和业主委员会的有关决定

    (按照合同约定交纳物业管理服务费

    (按照国家和省有关规定交纳维修基金

    (法律、法规规定的其他义务。

    第七条 业主大会行使下列职权

    (审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程

    (选举、撤换业主委员会的组成人员

    (审议业主委员会的工作报告

    (监督业主委员会的工作改变或者撤销业主委员会不适当的决定

    (审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告

    (决定有关业主共同利益的重大事项。

    法律、法规规定的其他职权。

    第八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议应当召开业主大会临时会议业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

    业主的投票权数普通住宅房屋实行一户一票其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。

    召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。

    业主大会决定事项应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则选聘和解聘物业管理企业专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

    第九条 物业管理区域内已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十但使用已超过一年的应当依照本条例规定召开首次业主大会选举产生业主委员会。

    物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

    第十条 业主委员会是业主大会的执行机构在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益对业主大会负责。业主委员会履行下列职责

    (召集和主持业主大会

    (拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过

    (经业主大会批准选聘或者解聘物业管理企业并经业主大会对合同条款审查同意后负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同

    (经业主大会批准负责维修基金的管理和使用当维修基金不足时进行续筹

    (审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施

    (听取业主、使用人的意见和建议监督物业管理企业的管理服务活动

    (执行业主大会的有关决定

    (接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督

    (督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定

    (法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

    第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年可以连选连任。

    业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集召开会议必须有过半数委员出席所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

    业主委员会不得从事经营活动。

    第十二条 业主大会选举产生的业主委员会自选举产生之日起三十日内到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会以其选举产生之日为成立日期。

    第十三条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则对全体业主和使用人具有约束力。

    业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。

    第十四条 业主大会、业主委员会作出的决定应当予以公布对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

   业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。

省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。

第三章物业管理企业

    第十五条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。

    对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。

    第十六条 物业管理企业享有下列权利

    (依照法律、法规、规章和合同的约定制定物业管理工作制度

    (收取物业管理服务费用

    (制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为并可以向人民法院提起民事诉讼

     (选聘专业公司承担专项经营业务

    (拒绝任何形式的摊派

    (法律、法规规定的其他权利。

    物业管理企业承担下列义务

    (执行物业管理行业规范、服务标准

    (履行物业管理合同提供物业管理服务维护业主利益

    (接受业主、业主委员会的监督

    (定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目接受质询和审计

    (接受政府有关行政主管部门的监督管理

法律、法规规定的其他义务。

第四章物业管理服务与收费

    第十七条 新建住宅物业出售前建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业投标人少于三个或者住宅规模较小的经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。

    新建物业出售时建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。

    物业交付使用后业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业并签订物业管理合同。

    第十八条 前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括

    (当事人和物业的基本情况

    (双方的权利和义务

    (物业管理服务事项和服务质量要求

    (物业管理服务费的标准和收取办法

    (物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法

    (维修基金的管理和使用

    (合同的有效期限、合同终止和解除的约定

    (违约责任及解决纠纷的途径

    (双方当事人约定的其他事项。

    第十九条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容

    (物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理

    (物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理

    (协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项

    (物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务

    (应业主要求进行的室内特约维修服务

    (物业档案资料的管理。

    前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项当事人不承担责任。

    第二十条 一个物业管理区域内只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。

    物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。

    第二十一条 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。

    第二十二条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。

    普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求提供代办服务和特约服务的费用应当与业主协商确定。

    确定政府指导价应当依法举行价格听证会以物业管理服务的合理成本为基础并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。

    第二十三条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

    上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项可以委托给物业管理企业实施双方应当签订有偿服务合同物业管理企业接受委托代收前款有关费用的不得向业主收取手续费等额外费用。

    第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。

    已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业物业服务费用由建设单位交纳。

    物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的物业管理服务费可以由使用人交纳业主负连带交纳责任。

    第二十五条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况应当按照合同的约定定期向业主公布并接受业主委员会的监督和质询。

    第二十六条 经业主大会批准由业主委员会解聘的物业管理企业应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。

第五章物业的使用和维护

    第二十七条 新建物业在规划建设时应当建设必要的物业管理配套设施制定物业管理实施方案。

    开发建设单位在移交住宅区时应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房其产权属该住宅区全体业主共有。

    配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。

    第二十八条 物业管理企业接管物业时应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。

    物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。

    物业管理合同或者前期物业管理协议终止时物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。

    第二十九条 物业管理区域内禁止下列行为

    (损坏房屋承重结构擅自改变房屋用途

    (占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备擅自移动共用设施设备

    (私搭乱建

    (侵占绿地、毁坏绿化

    (随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物

    (堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动

    (未经批准摆摊设点

    (无序停放车辆

    (在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画

    (利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动

    (十一在消防通道上设置路障损坏或者挪用消防设施

    (十二法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

    第三十条 业主或者使用人装饰装修房屋应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时应当及时劝阻并向有关主管部门报告。

    第三十一条 物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的应当符合城市规划和物业安全的要求并报有关主管部门批准。

    第三十二条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的应当事先告知物业管理企业并在约定的期限内恢复原状。造成损失的应当给予相应赔偿。

    第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益在扣除物业管理企业代办费用后应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费收益的70%纳入维修基金但合同另有约定的除外。

    第三十四条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时责任人应当及时维修养护。

    物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的责任人应当负责修复或者赔偿。

    第三十五条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的应当支付维修养护费用。

    第三十六条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任按照下列规定承担

    (房屋室内部分由业主自行维修

    (房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。

    第三十七条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金简称维修基金

    维修基金应当存入政府指定的银行设立专门账户。

    维修基金应当按幢建账、按户核算。

    业主转让物业时其维修基金账户中的剩余部分不予退还随房屋所有权同时结算过户。

    住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造不得挪作他用其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。

    第三十八条 维修基金属全体业主所有专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造不得挪作他用。

    业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况接受业主监督。

第六章法律责任

    第三十九条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的物业管理企业可以催交逾期仍不交纳的物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

    第四十条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的由物业管理行政主管部门责令其限期补建逾期不补建的应当交纳补建价款并处以十万元以上五十万元以下罚款。

    第四十一条 物业管理企业违反本条例按照下列规定处罚

    (未取得资质证书从事物业管理活动的由物业管理行政主管部门责令其停止活动没收非法所得可处以五万元以上二十万元以下罚款。

    违反合同约定的服务质量标准的由物业管理行政主管部门责令其限期改正逾期未改正的可处以一万元以上三万元以下罚款

    (对物业共用部位、共用设施设备管理不善造成物业环境恶化的由物业管理行政主管部门对其作出警告降低资质等级或者吊销资质证书并可处以一万元以上三万元以下罚款。

    接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的由物业管理行政主管部门责令改正拒不改正的物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的应当承担赔偿责任。

    第四十二条 未按照规定交纳维修基金的单位和个人由物业管理行政主管部门责令其限期补交逾期仍不足额交纳的可按每日万分之五加收滞纳金。

    违反本条例规定挪用维修基金的由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金给予警告没收违法所得可以并处挪用数额二倍以下的罚款物业管理企业挪用维修基金情节严重的颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书构成犯罪的依法追究刑事责任。

    第四十三条 违反本条例规定依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的依照有关法律、法规、规章的规定执行。

    第四十四条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的由其所在单位或者上级机关给予行政处分构成犯罪的依法追究刑事责任。

    第四十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

 

 

第七章附 则

    第四十六条 本条例中有关用语的含义

    (本条例所称业主是指物业的所有权人

    (本条例所称使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人

    (本条例所称物业是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地

    (本条例所称物业管理区域是指相对独立的统一实施物业管理的区域

    (本条例所称物业共用部位是指物业主体承重结构部位包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等

    (本条例所称物业共用设施设备是指物业区域内由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

    第四十七条 设区的市可以根据本条例制定实施细则。

    第四十八条 本条例自2001日起施行。

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